Por: María Camila Maya

1. En primera medida, la Ley 2079 de 2021 (la “Ley” o la “Ley de Vivienda y Hábitat”) establece la vivienda y el hábitat digno como política de Estado, lo cual implica que las acciones y políticas públicas del orden nacional, regional y local, velarán por el cumplimiento de dicho derecho. En todo caso, el derecho a la vivienda y el hábitat digno será promovido a través de las actuaciones de las autoridades en las etapas de diseño, formulación y aplicación de las políticas públicas en materia habitacional, de ordenamiento territorial urbano y rural, de financiación para el desarrollo del territorio y para el acceso a soluciones de vivienda de calidad y de propiedad horizontal.
2. En segunda medida, la Ley introduce un concepto novedoso al ordenamiento jurídico colombiano y es el de Vivienda de Interés Cultural (VIC). Se trata del reconocimiento de modalidades constructivas autóctonas, que se acogen a las costumbres de las diferentes regiones, teniendo en cuenta el clima y la topografía de las mismas; este escenario permitirá la adaptación de las normas técnicas de construcción, de tal forma que se reconozcan otras formas de edificación no convencional, siempre que se garantice la seguridad de los ocupantes. Podría pensarse en la autorización de materiales tradicionales como la tapia y el bahareque, de las tipologías de vivienda originarias de los diferentes territorios colombianos como el bohío o la maloca indígena, la vivienda en tierra propia del clima frío de la región cundiboyacense, nariñense o payanense o de la vivienda palafítica (estacas o pilotes sobre agua) propia de la regiones caribe y pacífica, entre otras. Para efectos de la aplicación de este concepto y el desarrollo de la Vivienda de Interés Cultural, deberá primero expedirse la correspondiente reglamentación.
3. Acción Urbanística Vs. Actuación Urbanística.
   
   • Para permitir el acceso a la vivienda y hábitat digno, el primer aspecto para tener en cuenta es la regulación del territorio sobre el cual se desarrolla la actividad constructiva; en este sentido, la Ley de Vivienda y Hábitat definió el alcance de la acción urbanística, señalando que se hace constar en mapas de ordenamiento territorial y/o sus instrumentos complementarios y que a través de ésta las autoridades adoptan y ejercen las políticas públicas de ordenamiento del territorio, entre otras, clasifican el suelo, localizan la infraestructura general y local, clasifican los ecosistemas y determinan los usos del suelo; sin embargo, esta acción urbanística o actuación administrativa no consolida situaciones jurídicas para los particulares.
   • A su vez, define la figura de Actuación Urbanística, que corresponden a las actividades de los particulares sobre un territorio específico, tales como parcelar, urbanizar y/o construir; la actuación urbanística es autorizada a través de actos administrativos de carácter particular y concreto y en ese evento, se materializan en cabeza del particular derechos y obligaciones que deben ser respetados por parte de la autoridad municipal.
   • La determinación del significado y alcance de la actuación urbanística y de la acción urbanística es relevante, soluciona discusiones reiteradas y trae varias consecuencias, por una parte, implica que la acción urbanística no tiene la capacidad de modificar situaciones o derechos consolidados en cabeza de particulares, por otra parte, limita las discusiones sobre las facultades de los particulares a la hora de desplegar actuaciones urbanísticas y es que se puede ejecutar todo y sólo lo aprobado por la acción urbanística y, en consecuencia, las autoridades no podrán actuar en contra de lo previsto en dicha acción urbanística, por ejemplo, la autoridad competente no podrá determinar aprovechamientos u obligaciones urbanísticas a cargo de un particular, diferentes de aquellas comprendidas en el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos complementarios. La aclaración de estos conceptos representa un avance en términos de seguridad jurídica, en la medida en que da herramientas a las autoridades y a los particulares para conocer qué actuaciones urbanísticas podrán solicitarse y aprobarse de acuerdo con lo establecido en acciones urbanísticas previas y en qué situaciones deberán observarse derechos y obligaciones consolidados.
4. De la participación democrática. Un segundo aspecto relevante incluido por el Artículo 53 de la Ley y es la noción de participación democrática en los planes de ordenamiento territorial, pues, si bien la Ley de Vivienda y Hábitat se limitó a hacer referencia a la noción y ésta solo será desarrollada al momento en que se reglamente, la mención en sí misma reconoce la necesidad de acotar las formas para surtir la participación, lo cual permitirá superar la constante discusión sobre las situaciones en qué se entiende agotada o no la participación, sobre las garantías para el efecto y la posibilidad de los particulares de controvertir lo aprobado cuando se tuvo la oportunidad de participar en la fase de formulación.
5. El Derecho Real Accesorio de Superficie. Un tercer concepto es el del Derecho Real Accesorio de Superficie (DRS) como instrumento para obtener recursos con destino a la ejecución de infraestructura de transporte en el suelo urbano. Con la inclusión del Derecho Real Accesorio de Superficie, el ordenamiento jurídico colombiano da un paso adelante y se moderniza con relación a la noción tradicional del derecho de propiedad y a la dinámica urbanística de los principales países del mundo, pues permitirá a los particulares la edificación y explotación económica de las áreas aprovechables de la infraestructura de transporte, hecho que implica la adquisición del dominio por parte del particular, quién tendrá las facultades de uso, goce y disposición por un periodo de tiempo máximo de 80 años, al cabo del que deberá restituir este derecho a la entidad pública que hubiere concedido el derecho. Así, la Ley de Vivienda y Hábitat refuerza las alternativas para la financiación de la infraestructura de transporte.
6. Trámite de Planes Parciales. En cuanto al trámite y aprobación de los planes parciales, el Artículo 29 de la Ley precisó los lineamientos para el conteo de términos, subsanando el vacío de la Ley 388 de 1997 sobre la materia. Esta precisión podrá dar lugar a la agilización del trámite para la aprobación y adopción de tales instrumentos complementarios que conllevan a la habilitación del territorio.
   
   • Adicionalmente, la Ley de Vivienda y Hábitat previó la noción de radicación completa e incompleta de la propuesta de plan parcial, consagró el silencio administrativo positivo en la fase de revisión del proyecto de plan parcial por parte de la oficina de planeación correspondiente y determinó que ante la ausencia de concertación ambiental entre el ente territorial y la autoridad ambiental, el interesado tendrá la facultad de ajustar el proyecto en un término máximo de 6 meses o, en su defecto, de radicar el proyecto de plan parcial para que surta el procedimiento desde la fase inicial.
   • Es importante resaltar que esta Ley consagró un régimen de transición para el trámite de los planes parciales, lo que refuerza la aplicación del principio de seguridad jurídica, de tal forma que los proyectos que hayan sido radicados de manera completa y hayan sido objeto de expedición del acto administrativo de viabilidad, serán estudiados y adoptados con base en la norma urbanística vigente al momento de la expedición del acto administrativo citado, aún cuando cambie la norma urbanística o cuando se suspenda el plan de ordenamiento territorial en sede judicial, salvo que la providencia tenga disposición en contrario.
7. Financiación de las cargas generales. La Ley de Vivienda y Hábitat también identificó una de las principales problemáticas prácticas a la hora de habilitar el territorio para permitir que en éste se pueda construir, la cual corresponde a la ejecución de las cargas urbanísticas generales; éstas hacen referencia a la infraestructura de vías principales, a la construcción de redes matrices de servicios públicos, la adquisición de suelo con destino a la estructura ecológica principal, a la adquisición de suelo para espacio público y a la construcción de equipamiento.
   
   • En otras palabras, uno de los principales aspectos que limitan la aptitud del suelo para el desarrollo de la actividad constructiva es la disponibilidad presupuestal para ejecutar las cargas generales, por lo tanto, el Artículo 32 de la Ley supone un avance importante, en la medida que permite la celebración de acuerdos de pago en especie por parte de los desarrolladores o gestores de proyectos y las entidades territoriales, con el propósito de destinar los recursos provenientes de la participación en plusvalía para la ejecución de obras asociadas a las cargas generales.
   • Por su parte, el Artículo 36 reconoce la facultad en cabeza de los urbanizadores de financiar la ejecución de la infraestructura matriz necesaria para la prestación de los servicios públicos de acueducto y alcantarillado en el suelo urbano y de expansión urbana.
8. Generación de Espacio Público. El Artículo 39 y siguientes de la Ley de Vivienda y Hábitat, hicieron frente a la problemática financiera que suponía la constitución en urbanización y el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de cesión, con anterioridad a la iniciación de las ventas de un proyecto; al respecto, la Ley eliminó el requisito de constituir la urbanización previa iniciación de las ventas. De igual manera, la Ley reitera que la incorporación de las cesiones resultantes de las actuaciones urbanísticas al espacio público se dará con el registro de la escritura de constitución en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, hecho que resuelve las discusiones que se han venido presentando en diferentes entidades territoriales en las cuales se exige, además de la constitución en urbanización, la cesión o transferencia de estas áreas a través de un instrumento público adicional.
9. En materia de propiedad horizontal. Los Artículos 42 y 43 de la Ley de Vivienda y Hábitat establecen un régimen especial para las edificaciones conformadas por hasta 5 viviendas de interés social o prioritario; así, estarán exentos del trámite para la certificación de existencia y representación legal de las personas jurídicas ante la Alcaldía correspondiente, será voluntaria la conformación de la Asamblea General de Copropietarios, por tanto, en el caso en que no se integre el reglamento deberá indicar un mecanismo alternativo de toma de decisiones y el órgano de toma de decisiones podrá establecer cuáles expensas comunes asumen los copropietarios.
10. Inversión privada para la construcción de vivienda social rural. La Ley prevé la posibilidad de financiar la construcción de la vivienda social rural a través de la intervención de capital privado a través de mecanismos como el pago de obras por impuestos, el pago de obras por regalías, o a través de donaciones.
11. Concertación de asuntos ambientales en materia de ordenamiento territorial. La Ley modificó el plazo para la concertación de asuntos ambientales del plan de ordenamiento territorial, ampliando este plazo a 45 días a partir de la presentación para consideración de la autoridad ambiental. Adicional, indicó expresamente que el proyecto de plan sólo podrá ser objetado por razones técnicas y sustentadas en estudios, lo cual pretende revestir de objetividad el trámite y evitar la discrecionalidad de las autoridades autónomas, en aras de la seguridad jurídica.
12. Luego de haber expuesto algunos conceptos urbanísticos relevantes incluidos por la Ley de Vivienda y Hábitat, es pertinente hacer una breve mención a la multiplicidad de instrumentos para el acceso a la vivienda que ésta consagra. Así, la Ley incluye un amplio desarrollo de mecanismos encaminados a enfrentar el déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda, incluyendo disposiciones relacionadas con: i) las tasas del fondo nacional del ahorro para la adquisición de vivienda urbana; ii) la posibilidad de acceder al subsidio familiar de vivienda aún cuando se haya sido beneficiario del subsidio de mejoramiento; iii) el plazo máximo para el financiamiento de los créditos de vivienda individual; iv) beneficios en materia de vivienda a favor de docentes del sector oficial; v) el subsidio de transporte para la vivienda rural; vi) promoción del acceso a la vivienda para la población de hasta 35 años de edad; vii) beneficios diferenciales a favor de las mujeres víctimas de violencia intrafamiliar.