EL MULTINIVEL INMOBILIARIO

Por:  Juan Esteban Agudelo y María Camila Maya

Esta figura moderna en Colombia tiene un origen francés, país donde se le denomina como “La copropriété en volumes”, cuya traducción literal es la “Copropiedad en volúmenes”. En los últimos años, ha sido aplicada al campo de la propiedad horizontal colombiano con el nombre de “Multinivel Inmobiliario” y su principal objetivo es viabilizar la estructuración de proyectos donde se mezclan los usos del suelo y las destinaciones, generando intereses disímiles entre los copropietarios e, incluso, contrapuestos. 

En resumen, la figura del Multinivel Inmobiliario define copropiedades en volumetría o altura dentro de una copropiedad de mayor nivel o extensión, estrictamente horizontal. 

Los numerosos proyectos inmobiliarios en Colombia donde se materializa la mezcla de usos del suelo presentan dificultades en cuanto a su administración, decisiones, integración de órganos de administración, aportes económicos y de convivencia, debido a los intereses disímiles que tienen los copropietarios, algo que los módulos de contribución no solucionan. 

Como su nombre lo indica, la figura del multinivel inmobiliario pretende la conformación de varios niveles de propiedad horizontal. 

El primer nivel corresponde a la propiedad horizontal constituida sobre el predio de mayor extensión en el que se desarrolla el proyecto, que se somete al régimen contenido en la Ley 675 de 2001, surgiendo unos bienes privados, los cuales pueden ser lotes de terreno o losas. 

Estos lotes de terreno o losas sirven como base para la construcción de un conjunto o desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios y comparten unas áreas de utilidad general a todos, por ejemplo, vías internas y muros de cerramiento; los bienes de utilidad general podrán ser esenciales o no esenciales.  

A esta primera copropiedad se le denomina usualmente como Primer Nivel o Agrupación de Lotes (en caso de ser lotes de terreno), en todo caso bajo el concepto de “Conjunto” contemplado por el artículo 3° de la Ley 675 de agosto de 2001.  

La conformación de una propiedad horizontal de primer nivel cobra sentido en la medida que la existencia, estabilidad, funcionamiento, uso, goce y explotación de los lotes de terreno o losas que lo conforman, depende del acceso a los bienes de utilidad general, sean esenciales o no esenciales, los cuales se pueden denominar como bienes comunales o de aprovechamiento general. 

Ahora bien, sobre cada uno de los lotes de terreno o losas, que conforman los bienes de dominio particular del Primer Nivel, se ejecutan edificaciones que pueden ser igualmente sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal de manera individual, según los diferentes usos o destinaciones, con el fin de que cada una de ellas tenga un desarrollo y gobernanza independiente. A estas copropiedades se les denomina comúnmente como Segundos Niveles. 

Los Segundos Niveles del multinivel inmobiliario corresponden a edificios, en los términos del artículo 3° de la Ley 675 de 2001, así, se trata de una:

 “Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote de terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.”

En este orden de ideas, la edificación que sea ejecutada en desarrollo de un proyecto inmobiliario y sea sometida al régimen de propiedad horizontal de Segundo Nivel, estará compuesta por bienes privados o de dominio particular, por ejemplo, viviendas, oficinas o locales comerciales, y por bienes comunes, necesarios para la existencia, funcionamiento o explotación de cada edificación individualmente considerada, por ejemplo, sus pasillos (puntos fijos), ascensores o lobby. 

En todos los casos, un Multinivel Inmobiliario deberá tener, cómo mínimo, un Primer y Segundo nivel de propiedad horizontal; en adelante, la conformación de más niveles de propiedad horizontal dependerá de la estructuración particular de cada proyecto inmobiliario. 

Para definir si es necesario constituir un Tercer Nivel de copropiedad es fundamental tener en cuenta que éste corresponderá a un volumen o desarrollo en altura, aplicable a los casos en que una misma edificación o estructura comprenda en su interior la mezcla de usos y sea necesario individualizar las destinaciones para viabilizar su administración o gobernanza. 

A manera de ejemplo, se describe el caso de una edificación de Segundo Nivel, cuyos primeros pisos se desarrollen en el uso de servicios con destinaciones hoteleras y los pisos superiores se ejecuten en el uso residencial, con destinaciones habitacionales; ante esta situación podría resultar conveniente plantearse la constitución de un Tercer Nivel en volumen, que comprenda una copropiedad independiente para el uso de servicios y otra para el uso residencial.  

Teniendo clara la estructuración del Multinivel Inmobiliario es preciso detallar, por una parte, qué criterios permiten clasificar los bienes comunes y, por otra parte, cómo opera la administración y gobernanza de esta figura. 

Con relación a los bienes comunes, la Ley 675 de 2001 determina dos (2) categorías, los bienes comunes esenciales y los no esenciales; los primeros, son indispensables para la existencia y el funcionamiento de los bienes de dominio particular y, los segundos, son todos aquellos al servicio de los bienes de dominio particular, no necesarios para su existencia. 

El artículo 5° de la Ley 675 de 2001 dispone que:

 “(…) 5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso. (…) Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.” 

A su vez, el Parágrafo 1° del citado artículo 5° de la Ley 675 de 2001 consagra que “En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.”; esta previsión permite concluir que podrá abrirse paso a la reglamentación de las copropiedades en cuanto a su funcionamiento, siempre que no se contraríen las normas de orden público contenidas en la Ley 675 de 2001. 

De acuerdo con lo expuesto y para efectos del funcionamiento del Multinivel Inmobiliario, en el reglamento de propiedad horizontal los bienes comunes se deben clasificar como esenciales y no esenciales, sin embargo, es viable proponer criterios adicionales para la subclasificación de dichos bienes comunes. 

Por tanto, la figura del Multinivel Inmobiliario incorpora un nuevo criterio para catalogar los bienes comunes esenciales y no esenciales, según la copropiedad del multinivel para la cual presten su función. Así, los bienes comunes podrán ser de naturaleza general – bienes comunes generales – o específicos – bienes comunes específicos. 

Por una parte, son llamados bienes comunes generales aquellos que pueden ser disfrutados por todos los bienes privados de los distintos niveles del Multinivel, por ejemplo, una plazoleta o la vía de acceso al conjunto inmobiliario. Estos bienes son de aprovechamiento comunal. 

 Por otra parte, los bienes comunes específicos son para el aprovechamiento de los bienes privados de una de las copropiedades del Segundo o demás Niveles, por ejemplo, el ascensor de una de las edificaciones ejecutada sobre uno de los lotes del primer nivel, la cual será parte del segundo nivel.

 Es importante resaltar que las categorías de bienes comunes generales y bienes comunes específicos integran bienes comunes tanto esenciales como no esenciales. 

 En cuanto a la administración, se hace énfasis en que todas las copropiedades que conforman el Multinivel Inmobiliario deberán tener su propio administrador, revisor fiscal en los casos previstos por el artículo 56 de la Ley 675 de 2001 y deberán ser objeto de certificación sobre existencia y representación legal. No obstante, es posible que varias copropiedades designen a la misma persona natural o jurídica para que desempeñe el rol de administrador en cada una de ellas, por decisión propia o disposición reglamentaria. 

 De cara a la gobernanza del Multinivel Inmobiliario es fundamental resaltar que cada copropiedad es independiente y deberá designar los órganos previstos por la Ley 675 de 2001, a saber, la Asamblea General de Copropietarios y Consejo de Administración de acuerdo con la exigencia del artículo 53 de la Ley 675 de 2001. 

 La Asamblea General de Copropietarios es integrada por los propietarios de bienes privados de la propiedad horizontal, por lo cual, en el caso del Multinivel Inmobiliario corresponde preguntarse cuáles son los bienes privados de cada copropiedad y quiénes son sus propietarios, pues serán éstos los facultados para conformar la Asamblea General. 

 En el Multinivel Inmobiliario la Asamblea General del Primer Nivel ha sido llamada en términos prácticos como “Multijunta” y es integrada por las copropiedades de Segundo Nivel, que actuarán a través de personas naturales elegidas entre los miembros del Consejo de Administración y designadas como delegados. Por lo tanto, es una Asamblea integrada por delegados en aplicación del artículo 37 de la Ley 675 de 2001.

 Las copropiedades de Segundo Nivel decidirán en la Multijunta según su coeficiente de participación en el Primer Nivel, que estará determinado con base en el área del lote de terreno o losa sobre el cual se hubiere ejecutado la correspondiente copropiedad de Segundo Nivel, según se deberá reflejar en la Tabla de Coeficientes del Primer Nivel. 

De acuerdo con el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, cabe mencionar que, en principio, el Primer Nivel no requerirá un Consejo de Administración y su existencia será potestativa, salvo en el evento en que se superen los treinta (30) bienes privados en este nivel.  

Para el Primer Nivel, el texto del reglamento de propiedad horizontal deberá determinar, entre otros, la forma en que se integrará la Multijunta, los periodos aplicables a los delegados y el procedimiento para la toma de las decisiones que competen a todo el Multinivel, por ejemplo, las relacionadas con el aseo, vigilancia, paisajismo, urbanismo y fachadas, de las zonas comunes generales. 

 Igualmente, cada una de las copropiedades que componen el Segundo Nivel tendrán una Asamblea General integrada por sus respectivos copropietarios, en la cual se deliberará y se tomarán las decisiones de interés de cada copropiedad para sus bienes y servicios comunes específicos, sean esenciales o no esenciales, sin que deban consultar a las demás personas jurídicas que integran el Multinivel Inmobiliario. 

 Excepcionalmente, el reglamento de propiedad horizontal de Segundo Nivel podrá reglamentar que ciertos asuntos de interés particular de alguna de las copropiedades tengan que someterse a decisión de la Multijunta, como órgano máximo del Primer Nivel, debido a su relevancia, por ejemplo, la liquidación de la persona jurídica, la intervención arquitectónica o estructural de las fachadas y cimentaciones o el paisajismo. 

 Por último, cada una de las copropiedades de Segundo Nivel estará obligada a tener un Consejo de Administración si se cumplen los presupuestos del artículo 53 de la Ley 675 de 2001, previamente relacionado, a saber, que la misma esté integrada por más de treinta (30) bienes de dominio privado, destinados al uso comercial o mixto. 

 En todo caso, el reglamento de propiedad horizontal aplicable a cada nivel y copropiedad, que integre un Multinivel Inmobiliario, deberá contener los elementos previstos por la mencionada Ley 675 de 2001 y, cómo mínimo, lo estipulado por el artículo 5° de la misma.  

 Esta modalidad de estructuración de proyectos inmobiliarios ha sido utilizada en múltiples proyectos icónicos de las principales ciudades del país, como una modernización al régimen de propiedad horizontal, con el objetivo de facilitar la estructuración, gobernanza y administración de proyectos con multiplicidad de usos.

 

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