Nuevo subsidio a créditos hipotecarios o leasing de vivienda

Por: Catalina Posada Abad

1. El Ministerio de Hacienda y Crédito Público expidió el Decreto 1233 del 14 de septiembre de 2020 “Por el cual se modifica el Decreto 1068 de 2015 Decreto Único Reglamentario del Sector Hacienda y Crédito Público, en lo relacionado con la cobertura del Programa FRECH NO VIS”.

2. El Decreto modificó los artículos 2.10.1.7.1.1, 2.10.1.7.1.2., 2.10.1.7.1.3, 2.10.1.7.1.4, 2.10.1.7.1.5, 2.10.1.7.2.3, 2.1.0.1.7.2.4,2.10.1.7.3.1 y 2.10.1.7.3.2 del Decreto 1068 de 2015.

3. El FRECH es el Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria, el cual es administrado por el Banco de la República en los términos que establezca el Gobierno Nacional, con el propósito de facilitar las condiciones para la financiación de vivienda.

4. De conformidad con las normas vigentes, el Gobierno Nacional, a través del FRECH, puede ofrecer nuevas coberturas de tasas de interés a los deudores de créditos de vivienda nueva y locatarios en contratos de leasing habitacional que otorguen o suscriban los establecimientos de crédito.

5. En este sentido, el Gobierno nacional ha decidido ampliar la vigencia del Programa FRECH NO VIS para los años 2020, 2021 y 2022 con la finalidad de continuar impulsando la construcción de vivienda urbana e impactar el crecimiento económico del país, para lo cual expidió el Decreto 1233 del 14 de septiembre de 2020, mediante el cual se modifican las condiciones de la cobertura del programa FRECH NO VIS.

6. Esta modificación consiste en pasar de una cobertura basada en el cubrimiento de puntos porcentuales hacia una cobertura a la tasa de interés de los créditos de vivienda y operaciones de leasing habitacional destinados a la financiación de vivienda diferentes a la de interés social por un monto fijo equivalente a cuarenta y dos (42) salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV).

7. La cobertura consistirá en una permuta financiera calculada sobre la tasa de interés pactada en créditos de vivienda otorgados por los establecimientos de crédito y las cajas de compensación familiar o en contratos de leasing habitacional celebrados por los establecimientos de crédito con locatarios, que cumplan las condiciones que se establecen en las normas vigentes.

8. La cobertura sólo será aplicable durante los primeros siete (7) años de vigencia contados a partir del desembolso del crédito de vivienda o de la fecha de inicio del contrato de leasing habitacional.

9. La permuta financiera consiste en un intercambio de flujos que se presenta cuando el establecimiento de crédito o la caja de compensación familiar, según sea el caso, entrega al FRECH NO VIS el equivalente mensual de la tasa de interés pactada en el crédito de vivienda o contrato de leasing habitacional, descontando lo correspondiente a la cobertura y el FRECH NO VIS a su vez entrega, según corresponda, al establecimiento de crédito o a la caja de compensación familiar el equivalente mensual de la tasa de interés pactada en el crédito de vivienda o contrato de leasing habitacional.

10. Cuando se trate de operaciones en UVR, el equivalente mensual de la tasa de interés pactada en el crédito de vivienda o contrato de leasing habitacional se convertirá a su equivalente en pesos.

11. El Artículo 2 del Decreto 1233 del 14 de septiembre de 2020, señala la cobertura y segmentos de vivienda, y dispone que la cobertura se graduará de acuerdo con el valor de la vivienda NO VIS financiada a los deudores del crédito de vivienda o locatarios del contrato de leasing habitacional que la soliciten, y establece la modificación a dicha cobertura así:

“(…) 2. La cobertura equivaldrá a un monto máximo mensual en pesos resultante de dividir cuarenta y dos (42) salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) al momento del desembolso del crédito de vivienda o de inicio del contrato de leasing habitacional, entre ochenta y cuatro (84) mensualidades, así:

Para los créditos de vivienda que se desembolsen o contratos de leasing habitacional que se inicien a partir del 18 de septiembre de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2022 se tendrán en cuenta los siguientes segmentos:

2.1. Para viviendas no ubicadas en los municipios y distritos establecidos en el Titulo 9 de la Parte 1 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 cuyo valor, de acuerdo con el avalúo del establecimiento de crédito o la caja de compensación familiar, sea mayor a ciento treinta y cinco (135) salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) y hasta quinientos (500) salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV).

2.2. Para viviendas ubicadas en los municipios y distritos establecidos en el Titulo 9 de la Parte 1 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015, cuyo valor, de acuerdo con el avalúo del establecimiento de crédito o la caja de compensación familiar, sea mayor a ciento cincuenta (150) salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) y hasta quinientos (500) salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV).

El valor de la cobertura se destinará a cubrir el monto mensual de los intereses causados sobre el saldo del capital vigente no vencido del crédito de vivienda o del contrato de leasing habitacional y se abonará al componente de intereses corrientes de las primeras ochenta y cuatro (84) cuotas o cánones mensuales del crédito de vivienda o del contrato de leasing habitacional, según corresponda. En ningún caso el monto de la cobertura mensual podrá ser superior al monto causado por intereses corrientes en el respectivo mes (…)”.

12. El deudor del crédito de vivienda o locatario del leasing habitacional beneficiario de la cobertura, durante la vigencia de la misma, pagará mensualmente a los establecimientos de crédito o las cajas de compensación familiar, el equivalente mensual de la tasa de interés pactada para el respectivo período, descontando lo correspondiente a la cobertura. Cuando se trate de operaciones denominadas en UVR, el equivalente mensual de la tasa de interés pactada en el crédito de vivienda o contrato de leasing habitacional se convertirá a pesos.

13. El Decreto expresamente señala que para los efectos previstos en la norma sobre cobertura y segmentos de vivienda, por vivienda urbana nueva, se entenderá: la que se encuentre en proyecto, en etapa de preventa, en construcción y la que estando terminada no haya sido habitada.

14. Los interesados en acceder a este beneficio, deberán manifestar por escrito al establecimiento de crédito o la caja de compensación familiar, su intención de recibir la cobertura, antes del desembolso del crédito de vivienda o de la suscripción del respectivo contrato de leasing habitacional, señalando expresamente que conocen y aceptan los términos y condiciones para el acceso, vigencia y terminación anticipada de la cobertura, y en particular que el beneficio de la cobertura estará sujeto a la disponibilidad de coberturas para los créditos de vivienda o contratos de leasing habitacional al momento del desembolso del crédito de vivienda o del inicio del contrato de leasing.

15. El Ministerio de Hacienda y Crédito Público definirá el porcentaje de cupos de coberturas para cuyo otorgamiento se exigirá que el deudor o locatario no sea propietario de una vivienda en el territorio nacional y señalará la forma como los establecimientos de crédito y las cajas de compensación familiar controlarán dicho porcentaje.

16. El Decreto es claro en indicar que la financiación objeto de la cobertura se aplicará a los créditos o contratos de leasing habitacional que cumplan, como mínimo, con las siguientes condiciones:

(i) Créditos de vivienda o contratos de leasing habitacional que otorguen los establecimientos de crédito o las cajas de compensación familiar para financiar el acceso a una vivienda urbana nueva;

(ii) Fecha de desembolso: Créditos de vivienda que se desembolsen o contratos de leasing habitacional que inicien a partir del 18 de septiembre de 2020 y que no podrán ir en ningún caso, más allá del 31 de diciembre de 2022 o hasta el agotamiento del número de coberturas dispuestas para cada vigencia;

(iii) Unicidad: La cobertura se otorgará por una sola vez y se aplicará a todos los deudores del crédito o locatarios, a cualquier título.

17.  No se considerarán elegibles para efectos de la cobertura (i) los créditos de vivienda o contratos de leasing habitacional que se otorguen para la reparación, subdivisión o ampliación del inmueble o (ii) los originados en las reestructuraciones, refinanciaciones o consolidaciones.

18. El Decreto 1233 de 2020 modificó el Artículo 2.10.1.7.2.4. del Decreto 1068 de 2015, y dispuso que el Ministerio de Hacienda y Crédito Público definirá el número de coberturas disponibles para los créditos de vivienda y contratos de leasing habitacional en cada uno de los segmentos de vivienda señalados en el Decreto, conforme a la disponibilidad presupuestal que exista para el efecto.

19. Los establecimientos de crédito y las cajas de compensación familiar interesados en acceder a la cobertura que ofrece el Gobierno Nacional a través del FRECH NO VIS deberán celebrar con el Banco de la República, como administrador del FRECH, un contrato marco de permuta financiera de tasas de interés para realizar el intercambio de flujos derivado de la cobertura prevista en el Decreto 1233 de 2020.

20. Los establecimientos de crédito y las cajas de compensación familiar serán los únicos responsables de verificar el cumplimiento de los requisitos y condiciones establecidos para el acceso, vigencia, y terminación anticipada de la cobertura de tasa de interés a los créditos de vivienda o contratos de leasing habitacional,  así como de la veracidad de la información presentada al FRECH NO VIS y del cumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato marco que suscriba con el Banco de la República.

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