Nuevo procedimiento para registrar, actualizar y rectificar área y linderos de inmuebles (Resolución Conjunta 1101 del IGAC y 11344 de la SNR)

Por: Juan Esteban Agudelo
Simón Pérez Mejía.

El 31 de diciembre de 2020 se expidió la Resolución Conjunta Nro. 1101 del IGAC y Nro. 11344 de la SNR (en adelante la “Resolución”) que derogó la Resolución Conjunta SNR 1732 e IGAC 221 del 21 de febrero de 2018 y la Resolución Conjunta SNR 5204 e IGAC 479 del 23 de abril de 2019, por medio de las cuales se habían establecido los lineamientos y procedimientos para la aclaración o corrección, actualización, rectificación de linderos y área e inclusión de área de bienes inmuebles.

A través de estas resoluciones se ha buscado facilitar las actuaciones de los particulares ante catastro y el registro público de propiedad, y que los Gestores Catastrales junto con las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos logren unificar la información catastral y registral, en especial la información asociada a linderos y áreas, buscando, entre otras cosas, que se les dé cumplimiento a los objetivos básicos del registro de la propiedad inmueble.

La Resolución establece los lineamientos para la aplicación de los procedimientos catastrales con efectos registrales, siete en total, estos son:

  1. Actualización de linderos,
  2. Rectificación de área por imprecisa determinación,
  3. Actualización masiva y puntual de linderos y áreas,
  4. Rectificación de linderos por acuerdo entre las partes,
  5. Inclusión de área y/o linderos,
  6. Corrección y/o inclusión de cabida en procesos de ordenamiento social de la propiedad,
  7. Corrección de área y/o linderos mediante escrituras aclaratorias.

La Resolución incorpora el concepto de “Rangos de Tolerancia” que consiste en “la variación de área admisible y aplicable cuando existan diferencias entre la realidad física verificada técnicamente, y la descripción del folio de matrícula inmobiliaria o descripción existente en los títulos de propiedad registrados en el folio de matrícula inmobiliaria.” Por lo tanto, cuando la diferencia del predio se encuentra dentro del rango de tolerancia –el cual va a depender del tipo de suelo del inmueble y del tamaño del inmueble– no es necesario actualizar el área en los folios de matrícula inmobiliaria ni suscribir actas de colindancia. Sin embargo, la inscripción catastral debe reflejar la realidad física de los predios y los rangos de tolerancia solo van a aplicar cuando los linderos se encuentren técnicamente descritos en el folio de matrícula inmobiliaria o descripción existente en los títulos de propiedad registrados en el folio de matrícula inmobiliaria.

El trámite de los procedimientos catastrales con efectos registrales y otros procedimientos, pueden iniciarse de oficio por el Gestor Catastral competente o a solicitud de parte por los titulares del derecho de dominio.

Para tramitar los procedimientos de actualización de linderos con efectos registrales, rectificación de área por imprecisa determinación con efectos registrales y rectificación de linderos por acuerdo entre las partes con efectos registrales, hay unos requisitos generales y específicos que se deben cumplir, como, por ejemplo, pueden ser solicitados por los titulares del derecho de dominio, y demás requisitos consagrados en el Artículo 17 de la Resolución.

En el caso del trámite para la inclusión del dato de área y/o linderos en los folios de matrículas inmobiliarias, lo puede solicitar, no sólo los titulares del derecho de dominio, sino también el poseedor, sus herederos, Gestores Catastrales o entidades públicas que administren el bien inmueble, también se debe cumplir con los requisitos generales consagrados en la Resolución y se deberá requerir ante el Gestor Catastral competente la expedición del certificado catastral con plano predial (el cual debe contar con unos requisitos mínimos) con una vigencia no mayor a treinta (30) días hábiles.

Con respecto al procedimiento de corrección de área y/o linderos mediante escrituras aclaratorias, es necesario validar que la inconsistencia advertida no se encuentre dentro de las hipótesis de procedencia de los procedimientos de actualización de linderos, rectificación de área por imprecisa determinación y rectificación de linderos por acuerdo entre las partes y el de inclusión del dato de área y/o linderos en los folios de matrícula inmobiliaria, de igual forma se deberá validar que  el error sea meramente formal. Esto quiere decir que en principio no se requiere una escritura pública para registrar, actualizar o rectificar área y linderos.

Una novedad importante de la nueva regulación es que el Gestor Catastral competente va a tener un término de 10 (diez) días hábiles contados a partir de la fecha de radicación para analizar si la solicitud cumple con los requisitos descritos en la Resolución. De no cumplir con los requisitos, se requerirá al peticionario para que complete la solicitud en un plazo máximo de un (1) mes, antes de vencer el plazo otorgado el peticionario puede solicitar una prórroga por un término igual.

  • De cumplir con los requisitos el Gestor Catastral procederá con la atención al trámite.
  • De no cumplir con los requisitos en el término señalado, el Gestor decretará el desistimiento y el archivo del expediente mediante acto administrativo motivado, que se notificará personalmente y frente al cual únicamente procede recurso de reposición, sin perjuicio de que la solicitud pueda ser nuevamente presentada.

En la Resolución se detalla el contenido mínimo que debe tener la propuesta de rectificación y las actas de colindancia para el procedimiento de rectificación de linderos por acuerdo entre las partes.

En un plazo máximo de un (1) mes posterior a partir de la fecha de verificación de los requisitos de la solicitud, cuando la misma cumple, el Gestor Catastral competente analizará el aspecto físico de los predios, a partir de los títulos que reposan en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y demás que se hayan aportado o con los que se cuenten. Esto supone un reto importante para las autoridades catastrales del país, especialmente el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, las cuales deberán reforzar y especializar su planta de personal técnico. 

Si se trata de un proceso de rectificación de linderos por acuerdo entre las partes, el Gestor Catastral competente dentro del término del mes señalado, elaborará la propuesta de acta de colindancia y la remitirá al solicitante, que en caso de ser aceptada por éste y los propietarios colindantes, se procederá con la suscripción del acta de colindancia, la cual se le remitirá al Gestor Catastral competente para su verificación, quien expedirá el acto administrativo de rectificación de linderos por acuerdo entre las partes y ordenará su inscripción ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva.

Cuando se pretenda un procedimiento catastral con efectos registrales a cargo de la Agencia Nacional de Tierras (ANT), se deben tener en cuenta unas particularidades que aplican especialmente para este tipo de procedimientos.

Los actos administrativos expedidos en virtud de esta Resolución deben contener además de los establecidos en la Ley 1437 de 2011, unos requisitos generales y específicos respectivos para cada trámite, consagrados en los artículos 29 y siguientes de la Resolución.

La notificación de los actos administrativos de carácter particular que decide sobre la actualización de linderos, rectificación de área por imprecisa determinación, rectificación de linderos por acuerdo entre las partes, inclusión de área y/o linderos, se efectuará en los términos establecidos en los artículos 67 a 73 de la Ley 1437 de 2011.

Contra los actos administrativos expedidos por el Gestor Catastral, que decide sobre la actualización de linderos, rectificación de área por imprecisa determinación y rectificación de linderos por acuerdo entre las partes, van a proceder los recursos de reposición y apelación, los cuales deberán interponerse dentro de los diez (10) días siguientes a su notificación. El recurso de apelación podrá interponerse directamente, o como subsidiario del de reposición y cuando proceda será obligatorio para acceder a la jurisdicción. También procede el recurso de queja cuando se rechace el recurso de apelación.

Transcurrido un plazo de tres (3) meses, contados a partir de la interposición del recurso sin que se haya notificado decisión expresa sobre ellos, se entenderá que la decisión es negativa, es decir, opera el silencio administrativo negativo.

La información catastral resultante de los procesos de actualización de linderos, rectificación de área por imprecisa determinación, rectificación de linderos por acuerdo entre las partes, inclusión de área y/o linderos, actualización masiva de linderos, rectificación masiva de área por imprecisa determinación, y corrección se inscribirá en la base catastral con la fecha del acto administrativo que lo ordena.

Y en firme el acto administrativo que decide los procesos actualización de linderos, rectificación de área por imprecisa determinación, rectificación de linderos por acuerdo entre las partes, inclusión de área y/o linderos, actualización masiva de linderos, rectificación masiva de área por imprecisa determinación, y corrección y/o inclusión de cabida en procesos de ordenamiento social de la propiedad, el Gestor Catastral competente procederá a remitir el acto administrativo junto con la constancia ejecutoria, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la ejecutoria de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva, para que se lleve a cabo su radicación y correspondiente proceso de calificación. Sin embargo, nuestra recomendación es que el interesado la lleve directamente a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva y solicite su registro mediante un derecho de petición.

En conclusión, la Resolución del 31 de diciembre de 2020 compila y regula los eventos y procedimientos respectivos para subsanar las inconsistencias en la información catastral y registral sobre área y/o linderos de los bienes inmuebles.

 

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