Por: Juan Esteban Agudelo
Mariana Gómez Rubio

En reciente pronunciamiento de la Corte Suprema de Justicia se aclaró la discusión frente a la legitimación por activa de las copropiedades como personas jurídicas para la reclamación de las garantías legales sobre los bienes comunes, mediante la Sentencia SC563 del 1 de marzo de 2021, Magistrado Ponente Dr. Francisco Ternera Barrios.
Esta controversia ha tenido una larga trayectoria, desde que la propiedad horizontal llevaba el nombre de “propiedad de pisos y departamentos en un mismo edificio” alrededor de 1948 en el marco de la Ley 182, allí se creó la figura de propiedad en común y proindiviso de los bienes inmuebles comunes que son necesarios para el uso y goce de los bienes privados.
Posteriormente con la Ley 16 de 1985 se estableció que, una vez constituida legalmente la propiedad horizontal se forma la persona jurídica, pero esta sería la propietaria de los bienes comunes con el fin de solventar las dificultades en cuanto a la representación de la comunidad por parte del administrador, pero ello generó muchas controversias porque no existía un título que justificara su transferencia a la persona jurídica administradora.
Al final, fue con la Ley 675 de 2001, actual norma relativa al Régimen de Propiedad Horizontal que se estableció una coexistencia del derecho de propiedad exclusiva de unos bienes de dominio particular y un derecho proporcional de copropiedad frente a los bienes comunes, dejando se ser de la persona jurídica como se establecía en la anterior normatividad.
Sin embargo, el derecho proporcional que tienen los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes no le suprime a la propiedad horizontal como persona jurídica la función de administrar los bienes comunes, función que no sólo tiene características de mantenimiento y cuidado, sino también de representación judicial y extrajudicial a través de su administrador (numeral 10° del artículo 51 de la Ley 675 de 2001) incluyéndose aquí la facultad de reclamaciones de garantías legales establecidas en la Ley 1480 de 2011 conocida como “Estatuto del Consumidor” .
Todo este camino o mejor, evolución normativa, se ha dado con la finalidad de facilitar que los bienes comunes tengan una adecuada defensa y vocería, puesto que resultaría ilógico que para solicitar una garantía legal frente a un bien de dominio común, tengan que iniciar un proceso judicial la totalidad de los propietarios de bienes comunes en una copropiedad y en este mismo sentido la Corte Suprema de Justicia en pronunciamiento STC861 del 5 de febrero de 2015 con Magistrado Ponente Dr. Jesús Vall de Rutén Ruiz indicó:

“(…) impone una restricción al acceso a la administración de justicia, toda vez que exige que los codueños de los bienes que conforman una propiedad horizontal, la comparecencia de todos a los estrados judiciales cada vez que estimen lesionados los derechos que comparten, pues en dicho evento se conformaría un litisconsorcio necesario cuando el supuesto daño a resarcir haya sido ocasionado a un bien común, entorpeciendo de hecho el ágil ejercicio del derecho de acción y lo que es peor del de defensa, habida consideración que cada vez más frecuente constitución de unidades habitacionales o comerciales que abarcan un elevado número de copropietarios, dando al traste con el evidente propósito del legislador” (subrayado fuera de texto original)

Concluye la Corte Suprema de Justicia estableciendo que los asuntos relacionados con el mantenimiento, conservación y defensa de las zonas comunes, tales como vías internas, salones comunales, piscinas y demás instalaciones deportivas, entre otros. bien pueden considerarse como actos de administración, así las cosas, estos asuntos mal podrían calificarse como actos de dominio reservados a la propiedad privada del bien.
Así entonces, queda claramente establecido que la persona jurídica que surge de la constitución de la propiedad horizontal tiene legitimidad por activa y por pasiva en los procesos judiciales y asuntos extrajudiciales, y es quien tiene la facultad de reclamar las garantías propias de los bienes muebles e inmuebles comunes de conformidad con lo establecido en el Estatuto del Consumidor y Código General del Proceso y de acuerdo con las decisiones tomadas en Asamblea de Copropietarios.
Por el contrario, los copropietarios, individualmente considerados, no pueden ejercer acciones de reclamación sobre los bienes comunes, bajo el marco de las garantías dadas por el Estatuto del Consumidor, tales son la garantía de acabados y líneas vitales y la garantía de estabilidad de obra, ya que estarían actuando por fuera de sus facultades (falta de legitimación en la causa por activa). Decir que tienen legitimación para hacer reclamaciones sobre zonas comunes sería igual que admitir que un copropietario pueda contestar reclamaciones hechas sobre las zonas comunes o hechos ocurridos en ellas.
La copropiedad en cabeza de la administración (representante legal) es entonces la legitimada para presentar reclamaciones sobre las zonas comunes, previa autorización de su respectiva asamblea de copropietarios, ya que las mismas al suponer un acto de administración que implica riesgos jurídicos, debe ser expuesto al máximo órgano de la propiedad horizontal y ser autorizadas con una mayoría simple (más del 50% de los asistentes a la reunión de asamblea).
La Sentencia SC563-2015 puede ser consultada en el siguiente enlace: https://cortesuprema.gov.co/corte/wp-content/uploads/2021/03/SC563-2021-11001-31-03-016-2012-00639-01.pdf